近来，受“新冠肺炎”影响，各行各业被迫推迟开工时间，房地产开发企业为了尽快回笼资金，纷纷推出线上看房、线上促销等活动。尤其是恒大，它推出的“恒房通”促销活动频频刷屏，火爆了朋友圈。

　　报道显示，恒大实施全面“网上购房”活动仅3天，客户认购房屋47540套，总价值约580亿，“恒房通”平台累计用户数超过1000万人，3月5日，中国恒大发布公告披露2月销售业绩，恒大2月实现合约销售447.3亿元，同比增长108%，销售面积513.8万平方米，同比增长154%，截至2月底，恒大累计合约销售额已有853亿元，完成2020年全年6500亿元目标的13%。

　　如此喜人的效果，吸引众多房企侧目，包括我们的顾问单位也纷纷咨询其中的税务处理问题，对此，九鼎财税把“恒房通”的促销活动，拆分为（1）平台邀约；（2）推荐客户；（3）降价促销；（4）违约补偿，共4个动作，并一一分析其中的涉税问题。

　　一、平台邀约

　　恒大为推广“恒房通”平台，推出了注册邀请可获得奖励金的活动。

　　【企业公告】

　　恒大承诺在2020年2月10日到29日期间，邀请新用户注册可获取奖励，每邀请1位新用户，可获得10元奖励，所邀请用户再邀请他人在“恒房通”平台注册认证成为新用户，每邀请1位新用户，可再获得5元奖励。

　　【税务分析】

　　对于上述推广活动，恒大及个人的涉税问题如下：

　　（一）个人

　　个人通过推广邀约取得的奖励金，属于提供劳务行为，涉及增值税、个人所得税。

　　1.增值税

　　2019年3月15日国家税务总局政策解读会对于“如何理解按次纳税和按期纳税？”明确：“未办理税务登记或临时税务登记的小规模纳税人，除特殊规定外，则执行《增值税暂行条例》及其实施细则关于按次纳税的起征点有关规定，每次销售额未达到500元的免征增值税，达到500元的则需要正常征税”。

　　因此，如果个人取得的一次性劳务收入不超过500元，可以免征增值税。

　　如果个人单次取得500元以上的奖励金，则应缴纳增值税，可到税务机关代开增值税普通发票。

　　如果疫情期间，个人把这个工作作为主业，持续性推广盈利，则可以按照国家税务总局公告2019年第48号文件第二条规定，办理临时税务登记，然后作为经营所得处理。

　　2.个人所得税

　　个人一次性取得800元以下的劳务收入，依据现行规定可享受免征个人所得税的优惠；但对于个人取得800元以上的，根据国家税务总局公告2018年第61号文件规定，预扣预缴税款时，劳务报酬所得每次收入不超过四千元的，减除费用按八百元计算；每次收入四千元以上的，减除费用按收入的百分之二十计算。

　　（二）企业

　　恒大作为支付方，涉及企业所得税的税前扣除和个人所得税的扣缴义务两个业务。

　　1.企业所得税

　　依据国家税务总局公告2018年28号规定，对于500元以下的零星支出，恒大可凭借载明个人姓名及身份证号、收款金额、支付证明等相关信息的凭证入账，进行税前扣除；对于500元以上的，恒大应凭借对方提供的在税务机关开具的增值税发票入账，进行企业所得税税前扣除。

　　2.个人所得税

　　恒大对支付给个人的劳务所得，如果达到800元起征点，根据现行个人所得税法相关规定，恒大负有扣缴义务。如果个人按照经营所得提供了发票，则恒大不再承担义务。

　　二、推荐客户

　　【企业公告】

　　在2020年2月10日到29日期间，注册用户在“恒房通”平台，推荐意向买房客户可获得奖励和推荐成交可获得奖励。推荐意向买房客户奖励即恒大承诺注册用户推荐意向买房客户，每成交1套，可按照推荐客户组数，获得每组100元的奖励，每套最高奖励不超过2000元；推荐成交奖励即注册用户推荐客户成交即可获得房屋成交总额1%的佣金奖励。恒大承诺，在2020年3月4日至3月31日期间，每推荐一个新客户奖励100元，最高奖励300元。

　　【税务分析】

　　我们认为，推荐客户类似于线下销售中的“老带新”业务，也是属于劳务所得，业务处理同“客户邀约”。

　　三、降价促销

　　【企业公告】

　　在2020年3月4日至3月31日期间，客户本人购买房屋，在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，可享受房屋总价再减20000元的额外优惠，同时认购定金3000元转为房款。

　　客户通过“恒房通”平台推荐自己或他人购买其网上认购锁定的该商品房，在缴纳首期款及签署《商品房买卖合同》时，除享受上述权益外，同时可享受“恒房通”1%的佣金及20000元成交额外奖励，且购房人可再享受额外97折优惠。

　　【税务分析】

　　（一）个人

　　对于业主而言，个人购房享受了优惠，依据《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）第一条第一款规定，企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务，不征收个人所得税。

　　客户推荐他人购买房屋，在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》后5个工作日内，将支付客户15000元的权益奖励，同时返还客户所缴的认购定金3000元。这个15000元权益奖励，仍然属于劳务所得，前文已经分析，不再赘述。

　　（二）企业

　　恒大因承诺的销售优惠，降低了购房价款，可以有两种处理手法供选择：

　　1.优惠价格认定为销售折扣。

　　根据《国家税务总局关于印发<增值税若干具体问题的规定>的通知》（国税发〔1993〕154号）文件第二条第二款规定：“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。”

　　对此，恒大可直接按照折扣后的销售额开具增值税发票，缴纳增值税。

　　2.认定为价格合理偏低。

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第十九条规定可知，对低于交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，或高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，视为销售价格偏低或偏高。

　　在当前疫情之下，恒大推出全国房源78折，这种线上复工售房的精神，值得国家提倡推广；并且价格优惠是在有目共睹的特殊环境下作出的，属于有合理理由的价格偏低。

　　四、违约金

　　【企业公告】

　　恒大承诺，客户可通过“恒房通”网上购房平台缴纳3000元/套的认购定金，选定房源，并在平台上签署《商品房网上认购书》。

　　恒大承诺客户及客户推荐的购房人在缴纳首期款及签署《商品房买卖合同》前，如有第三方要购买该商品房，恒大有权将该商品房销售给第三方，并在通知客户的5个工作日内返还客户所缴的认购定金3000元，同时给予补偿金3000元。

　　【税务分析】

　　恒大将已签订《商品房网上认购书》，未签订《商品房买卖合同》的意向房屋调配给第三人，因此导致与原意向人的销售没有达成，销售合同不成立，恒大支付补偿金3000元，属于合同没有履行的违约金。

　　（一）个人

　　1.增值税

　　个人收到该款项，不属于增值税应税范围，不需要缴纳增值税。

　　2.个人所得税

　　个人收到上述违约金，不属于个人所得税应税范围，不需要缴纳个人所得税。

　　（二）企业

　　恒大所支付的违约金，应在营业外支出科目列支，可凭借自制凭证进行企业所得税税前扣除。企业须将未履行的《商品房网上认购书》和原意向人有关信息存档备查。

　　以上便是针对恒大“恒房通”业务的涉税分析及注意事项。税务处理尽管简单，但是恒大的创意价值无限，其线上推广模式给众多房企树立了榜样，给冰冷的房地产市场带来了生机，目前包括融创等知名房企已经开始跟进。

　　世上没有卖不出去的房子，但愿房企不断开拓创新，九鼎财税愿鼎力提供税务服务，助力房企共度“疫情”难关。