一、以自有房产作为出资的法律问题

《公司法》规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

【解析】

1、公司以自有房产（拥有所有权）作为出资，符合法律规定。

2、房产包括土地使用权和地上建筑物所有权。股东可以单独以土地使用权出资，也可以将土地连同其上的建筑物一同出资。

3、以房产出资必须进行评估作价。

二、以自有房产作为出资涉及的税务问题

（一）需要缴纳税种

1、增值税

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第50号令）规定，将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户，视同销售货物。

财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改增值税试点问题的通知》（财税[2016]36号）规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。

【解析】

（1）以自有房产作为出资，属于增值税法所称的“视同销售”，需要按法定税率10%缴纳增值税。

（2）销售2016年5月1日前取得的房屋以及房地产开发企业销售《建筑工程施工许可证 》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产老项目，可以选择简易计税，适用5%的征收率缴纳增值税（不得抵扣进项税额）。

2、土地增值税

财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。

【解析】

根据上述文件的规定，结合土地增值税要义，以自有房产作为出资，应当计算增值额和扣除项目金额，按四级超额累进税率计算缴纳土地增值税。

3、企业所得税

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。

【解析】

根据上述文件规定，以自有房地产作为出资，应当确认销售收入，并入企业年度应纳税所得额，按适用税率缴纳企业所得税。

计算缴纳增值税时，实质上已确认了所得税应税收入。

4、印花税

《印花税暂行条例》规定，产权转移书据属于印花税的征收范围。

【解析】

以自有房产作为出资，应当按照投资合同（协议）载明的价格，适用万分之5的税率，计算缴纳印花税。

（二）相关价格的确认

1、出资价格

按照《公司法》的规定，以自有房地产作为出资，应当进行评估，并以评估价值确认出资资产价值。

《企业会计准则》规定，投资者投入非货币性资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

【解析】

以自有房产作为出资，应当进行资产评估，按照评估价值确认出资资产的价值；通常情况下，法定评估机构作出的评估价格，视为公允价值。

2、税法关于出资资产价值的确认

国家税务总局《土地增值税清算管理规程》规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

【解析】

上述规定不仅适用于土地增值税清算，也适用于增值税和企业所得税。

三、房产税

《房产税暂行条例》规定，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收；房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

房产税区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的房屋按房产计税余值征收，对于出租的房屋按租金收入征税。

1、从价计税应纳税额=房产原值×（1—30%）×1.2%

2、从租计税应纳税额=房产租金收入×12%

【解析】

在拟出资房产作为投资前，其房产属于房地产企业的开发产品，不属于房产税的征收范围，也就是不需要缴纳房产税。

出资后，出资房产转换成为新设立公司（被投资企业）的资产（房产），新设公司需要根据房产税的相关规定，缴纳房产税。

四、股权转让需要缴纳的税种

1、企业所得税

项目公司将其原以房产作为出资的股权转让时，需要计算股权转让所得，并入企业年度应纳税所得额，缴纳企业所得税。

应纳税所得额=股权转让收入－股权计税成本

如果平价转让或折价转让的话，没有应税所得，不需要缴纳企业所得税；但转让价格不公允的除外。

2、印花税

股权转让属于“产权转移书据”税目，需要按万分之5缴纳印花税。

五、公司清算

如项目公司清算，需要计算清算所得，缴纳企业所得税。