房开企业转为自用后再销售不动产的增值税处理

纳税人销售权属登记在自己名下不动产时适用国家税务总局公告2016年第14号，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（还没有进行权属登记、即一手不动产）适用国家税务总局公告2016年第18号。

一个房地产开发企业，开发一批商铺，销售出 90%，剩余有 10 套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记，将该 10 套商铺登记在自己企业名下，以自己名义对外出租。3 年后，该商区房产价格上涨，有买家提出要购买商铺。房地产开发企业决定将该 10 套商铺再出售，此时，该 10 套商铺已经登记在房地产开发企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是尚未办理权属登记的、房地产开发项目的房产，因此，房地产企业应适用国家税务总局公告2016年第14号，而不适用国家税务总局公告2016年第18号。

房地产开发企业将该 10 套商铺登记在自己企业名下时，需要视同销售？

《试点实施办法》第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

这里虽是无偿登记在本企业，不是转让给其他企业，因此不需要视同销售。

在2016 年 5 月 1 日后，该登记行为属于房地产开发企业以自建的方式取得的不动产，如果在会计制度上按“投资性房地产”核算，此时进项税额在开发产品时已经全额抵扣了，对进项税额不需会计处理。在登记时如果在会计制度上按固定资产核算的,应比照国家税务总局公告2016年第15号第五条： 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额（仅限于购进货物和设计服务、建筑服务）的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。