关于不动产登记制度中预告登记的规定

《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

【条文理解】

本条是关于不动产登记制度中的预告登记的规定。

预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记的实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。本条规定的主要含义如下：

第一，本条将预告登记制度的适用范围界定为“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”。据此规定，对于在不动产协议涉及取得、转移、变更和废止不动产物权请求权情形，为保障将来实现物权，均可以采用该制度。实践中，签订商品房预购及将预购商品房转让、以预购商品房或在建工程设定抵押以及房屋联建等民事协议，均可以通过预告登记制度来达到保障将来物权实现的目的。

第二，关于预告登记的请求权的效力，本法只规定了预告登记后的请求权的权利保全效力。本条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这就赋予了纳入预告登记的请求权以物权的效力，具有了排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制，充分保障了预告登记权利人的合法权益。在房屋买卖交易中，经依法预告登记后，买方享有的请求权便具有了物权效力，即排他效力，即使卖方存在一物二卖等违反预告登记载明的处分行为，基于上述法律规定，该处分行为均应无效。

第三，本条以列举方式规定了预告登记失效的两种情形：债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。

当事人签订不动产物权协议，双方约定向登记机构申请预告登记，而预告登记的本质特征是使被纳入预告登记的请求权具有了物权效力。这种请求权必须是将来发生不动产物权变动的请求权。建立预告登记制度的目的，只是对被保全的请求权提供强力的保障，并不改变请求权本来的法律关系。债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去其存在的基础。因此，本条将债权消灭作为预告登记失效的一个事由。

既然预告登记所保全的是将来发生不动产物权变动的请求权，那么该请求权的最终实现尚需预告登记权利人积极依照约定的期限或条件行使请求权，如在商品房预售中依约支付房款或及时办理房屋所有权登记。如果预告登记权利人怠于行使请求权或履行义务，在能够进行不动产登记时不予申请登记，由于纳入预告登记的不动产物权请求权具有的排他效力，必然使相对人的处分权长期处于限制状态，不利于发挥财产的经济效益，为此，本条为预告登记权利人进行申请登记设定了期限，规定了相应的法律后果。