营改增：不动产投资将征税成必然趋势

鉴于《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号，以下简称191号文件）规定，“一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。”一些拥有土地或房屋等不动产的企业从税收筹划出发，将“转让”不动产的交易方式改变为先以不动产“投资”入股、后“转让”股权的交易方式。其结果，不动产转让由一步到位的直接交易，演变为分步到位的间接交易，从而节省了一大笔营业税。

然而，在营改增改革即将收官之际，不动产投资或将征税的议题必须引起投资各方的密切关注。

一、不动产不征税而动产征税

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条的规定，将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户，视同销售货物。

原因在于，增值税实行链条式抵扣，对外投资的货物在自产、委托加工或者购进的环节，其增值税进项税额允许抵扣。将作为不动产的土地或房屋对外进行投资，不征收营业税，原因在于营业税实行道道征税而不抵扣，为鼓励对外投资和盘活资产，191号文件给出了不征税的优惠。

二、不动产继续不征税的后果

首先是投资方。一方面，投资方以不动产对外投资，其不动产在自产或购进环节的进项税额允许抵扣；另一方面，因为不动产投资不征收增值税，投资方无销项税额，势必造成投资方的增值税进销倒挂。

其次是被投资方。一方面，因为投资方不征收增值税，不能给被投资方开具增值税专用发票，被投资方无增值税进项税额可以抵扣；另一方面，被投资方在处置不动产时，应当按全额依适用税率计算缴纳增值税。

也就是说，被投资方需要为投资方的不征税政策埋单。与其由被投资方埋单，不如由投资方缴税，省得投资方增值税进销倒挂，而被投资方又得不到抵扣。

总而言之，营改增以后，不动产投资或将征税，已成必然趋势。