如何享受房地产交易环节税收优惠？

2月19日财政部、国家税务总局和住房城乡建设部联合出台了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号，以下简称“23号文件”）。这一优惠政策进一步降低了住宅类房地产交易的税收成本，对房地产业而言不啻“救市”的拂面春风，为新年更增添了一丝喜庆气氛。23号文件旨在降低住宅类房地产交易时产生的契税和营业税成本，有利于扩大居住用房地产交易，特别是扩大较大户型面积的住房交易与非普通住房交易。

与之前的住宅类房地产交易税收优惠相比，23号文件主要有以下三点变化：

一、取消了购买首套住房契税优惠的面积限制和普通住房限制。23号文件出台前，只有普通住宅享有契税税收优惠：购入普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米（含90平方米）以下的，契税按照1%执行；户型面积在90平方米到144平方米（含144平方米）的，税率减半征收。购买首套住房面积超过144平方米的，或购入非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产不得享受税收优惠。可见旧政策下购入首套住房需要满足面积限制和普通住房限制。23号文件取消了这两项限制，明确只要购买首套住房面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积超过90平方米的，减按1.5%征收契税。因此23号文件执行后个人购入首套住房，无论是否属于普通住房，也无论面积大小，均可享受契税优惠。

二、降低了个人购买第二套改善性住房的契税税率。23号文件的一大亮点是将个人购买家庭第二套改善性住房也纳入契税优惠的范围之中，且没有面积限制和普通住房限制。其中购入面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积超过90平方米的，减按2%的税率征收契税。这一优惠无疑将激发个人交易者购入第二套改善性住房的积极性，有效放大房地产“买方市场”。

三、取消了个人转让住房营业税税收优惠普通住房与非普通住房的区别。根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号，以下简称“39号文件”）规定，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。23号文件取消了这一区别，规定转让的住房只要是购买2年以上的，均免征营业税。

四、参与房地产交易的纳税人需要注意，23号文件的优惠政策并不是全国适用的。考虑到特大一线城市的人口疏解需要，北京市、上海市、广州市、深圳市的购房者不能享受购买第二套改善型住房的优惠契税税率，而转让住房的营业税也仍按照39号文件执行，即个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，仍需按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

另外，个人购买商业投资性房地产仍然被排除在契税和营业税税收优惠的范围之外，因此购房者在购买此类不动产，如商业地产、商业公寓时，仍然要慎重考虑，三思而后行。避免将来交易时因为税收成本高昂而蒙受损失。