房地产业相关税收热点问题权威解答

房地产行业作为城市化的主要载体，是地方经济的重要组成部分，也是税收征管的重点。由于房地产业本身具有项目建设周期长、环节多、施工企业组织形式复杂、工程作业流动分散等行业特点，房地产企业涉及的税种又较为复杂，常存在这样或那样的涉税问题。以下整理了相关热点问题，以帮助广大纳税人更好地了解税收政策。

一、临时售楼处应缴纳房产税

某房地产公司于2015年6月份从施工方接收临时售楼处并投入使用，但一直未缴纳房产税。原来，该房地产公司认为临时售楼处从施工方建成以来，一直没有验收，施工方未缴纳房产税，房地产公司也不需要缴纳房产税。

税务人员告诉企业会计，根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起依照法规征收房产税。根据《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条的规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

根据上述房产税的相关政策，税务人员提醒该房地产公司，售楼处虽为施工单位所建，但已交予房地产公司并投入使用，且该处房产是为售楼服务，而不是为基建工地服务。因此，该房地产公司是售楼处产权人，不满足免征房产税的条件，应当从房地产公司接收临时性房屋并投入使用的次月开始缴纳房产税。

二、样板房装修费土地增值税如何扣除

某房地产企业近日发布新楼盘，并推出了各种户型的样板房供购楼者参考。销售尾盘时，这些样板房也会投入市场正常销售，那么，企业对样板房产生的装修费，是否可以在计算土地增值税时扣除？

税务人员指出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条的规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。企业可以根据上述规定对土地增值税进行税务处理。

三、“无租使用”房产不等于不用缴纳房产税

小王是A公司会计，近期A公司正在装修，B公司将其闲置的房屋无偿租给A公司用于办公。B公司声明不收取租金，所以如税务局要收房产税请A公司自己缴纳。小王认为该房产不是A公司所有，也不应该缴税，那是不是说无租使用房产就不用缴纳房产税呢？

税务人员解释，根据《财政部、国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条的规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。对于B公司无偿出租的房产，应当由A公司按照房产余值代缴纳房产税。

四、“还本”支出不得冲减营业额

某房地产企业销售其开发的某幢写字楼项目。该企业与购房人约定3年后交付楼盘，3年内每年向购房者返还8万元房款，充抵房款共计24万元，实际收取房款100万元。在计算税款时，该企业按100万元计算缴纳了营业税。税务人员要求该企业补交房款差价24万元对应的营业税。

税务人员解释：根据《国家税务总局关于印发<营业税问题解答（之一）>的通知》（国税函〔1995〕156号）的规定，以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。

根据上述规定，该企业应以销售的全部价款，按“销售不动产”税目缴纳营业税，不得减除24万元的房款抵扣。

五、个人出售居住用房个税缴纳需区分情况

老张前几年在南京置办了几套房产。最近南京的楼市比较红火，老张就想着把手里的一套住宅用房卖掉，去投资一个前景好的项目。他来到栖霞地税咨询出售房屋个人所得税政策。

税务人员向老张介绍：“根据相关规定，个人出售居住用房，以收取全部房款减除房屋原值和合理费用后的余额，按20%的税率缴纳个人所得税；卖房人如果不能提供完整、准确的购买房屋原值凭证，暂按卖房人收取全部房款1%的税率缴纳个人所得税；个人出售自用房屋已经超过5年，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”